大樓鄰居不繳管理費，怎麼辦？
隨著集合式住宅林立，居住在公寓大廈社區的民眾正在學習建立合
乎法理情原則的社區管理共識，而在崔媽媽基金會的輔導過程中，發現
社區管理最常面對的難題，就是管理費的欠繳處理問題。
『欠繳管理費，只要鎖車或是將卡片消磁，就可以逼迫欠費住戶繳
清啦！』，雖然，這樣的處理方式時有所聞，但基本上，因為鎖車或限
制住戶出入的自由，已涉嫌違反強制罪，且對住戶造成侵權，因此，我
們不建議社區採取這樣的方法。那有什麼方法可以處理欠繳管理費的問
題呢？我們提出下列幾種方式給社區參考。
■先瞭解欠繳的原因
為了盡量不破壞彼此的情感，我們會建議先採取溝通的方式，瞭解對方
欠費的原因，若對方是不滿社區管理的成效，則誠意地溝通管理改善計
畫（或許也可為社區儲備委員人選哦），若對方是因個人財務困境，不
妨與對方商討還款的計畫，相信經由這樣的誠意溝通，非惡性欠費者應
會立即補繳所欠的費用。
■透過社區鄰居柔性勸導
當委員出面多次溝通無效後，接下來還可嘗試請社區中的鄰居長輩或與
欠繳戶往來較頻繁的住戶，出面協助溝通勸導，欠繳戶通常會基於日後
街坊相處和諧的考量上，願意出面處理欠繳的費用。
■張貼催繳告示
管委會要落實管理的品質，規則與制度的建立、維護是最重要的。因此
一旦社區中的欠繳情形達到規約中公告的標準時，務必要於社區公佈欄
處張貼催繳告示，因為藉此程序除了是要提醒欠繳戶盡早繳清欠費外
（通常「公告周知」確會對欠繳戶形成一定的壓力），也是讓其他遵行
規定如期繳費的住戶瞭解管委會執行管理權責的決心。
■寄發存證信函
如果經由上述各種勸說方法，欠繳戶仍不繳清所欠費用時，依據公寓大
廈管理條例第二十一條之規定『區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共
基金或應分攤或其他應負擔之費用已逾二期豁達相當金額，經定相當期
間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳
之金額及遲延利息』。管理委員會得寄發催繳存證信函，正式通知欠繳
戶就積欠之管理費用限期繳納及逾期未繳之法律效果（得訴請法院命其
給付應繳之金額及「遲延利息」-依大部分社區所參考之內政部規約範
本，是可依「年息百分之十」請求）。
■申請支付命令
如果在寄發了存證信函通知催繳後，欠繳戶仍不出面清償的話，管委會
則可至所轄地方法院聲請「支付命令」；依據管理實務的經驗中發現，
一般民眾在收到法院的文書函件時通常都會比較謹慎處理，管委會在此
程序即達成催收目的甚多。
■提起民事訴訟
如果欠繳戶就支付命令提出異議或支付命令無法送達時，管委會就可尋
「民事訴訟」程序處理。基本上，只要住戶有欠繳之事實，法院多會判
決管委會勝訴。
根據我們的服務經驗，發現住戶會拒繳管理費，最主要的原因多是對管
理品質有所不滿，然而，「管理費」是健全社區管理的基本，且法律也
保障了管委會收取管理費的權利，因此，我們建議住戶應與管委會保持
良好溝通，拒繳管理費並不是解決問題的方
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